a Ley de Vivienda, Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, conllevará modificaciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) con el fin de proporcionar incentivos fiscales a los arrendamientos de propiedades residenciales. Estos cambios se llevaron a cabo mediante la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler y entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2024.
Por lo que esta ley incluye diversas medidas, entre las cuales se encuentran una serie de incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), para los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.
Modulación de las reducciones de los rendimientos del capital inmobiliario
Se implementará un estímulo fiscal para fomentar el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles mediante la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Esta modulación solo afectará a los rendimientos del capital inmobiliario y no tendrá impacto en aquellos arrendamientos considerados como actividad económica, según la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Estas nuevas reducciones entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2024 para los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados a partir del 26 de mayo de 2023.
La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) establece una reducción del 60% en el rendimiento neto positivo proveniente del alquiler de propiedades residenciales. Sin embargo, la nueva Ley de Vivienda modifica este porcentaje a un 50% para los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor. Además, la ley introduce porcentajes incrementados que son incompatibles entre sí y se aplican en el siguiente orden:
– Se establece una reducción incrementada del 90% en el rendimiento neto cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento para una vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado. Estas zonas serán determinadas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, de acuerdo con la legislación estatal en materia de vivienda. Para aplicar esta reducción incrementada, la renta inicial del nuevo contrato debe haberse rebajado en más de un 5% en comparación con la última renta del contrato de arrendamiento anterior, después de aplicar, si corresponde, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
– Se establece una reducción incrementada del 70% en el rendimiento neto en los siguientes casos:
- Cuando el contribuyente alquila la vivienda por primera vez, siempre que esté ubicada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años. Si hay varios arrendatarios para la misma vivienda, esta reducción se aplicará de forma proporcional sobre la parte del rendimiento neto correspondiente a dichos arrendatarios.
- Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin fines de lucro y destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda. También se aplica esta reducción si la vivienda se destina al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o si está acogida a algún programa público de vivienda que establezca una limitación en la renta del alquiler según lo determinado por la Administración competente.
– Se establece una reducción incrementada del 60% en el rendimiento neto cuando se hayan realizado obras de rehabilitación, según los términos establecidos en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), en los dos años previos a la celebración del contrato de arrendamiento.
IMPORTANTE: Los requisitos mencionados deben cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, y la reducción será aplicable siempre que se mantengan dichos requisitos.
En cualquier caso, los porcentajes de reducción incrementados no se aplicarán a los contratos de arrendamiento de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado si la renta acordada al inicio del contrato excede los límites establecidos en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que ha sido modificado por la Ley de Vivienda.
Como antes, estas reducciones (tanto la general como las incrementadas) solo se aplicarán a los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente, es decir, aquellos que hayan sido calculados y presentados en una autoliquidación antes de que se inicie un procedimiento de verificación de datos, comprobación limitada o inspección que incluya la verificación de dichos rendimientos.
En resumen, el contribuyente podrá aplicar la mayor reducción correspondiente entre las mencionadas, siempre teniendo en cuenta la opción de aplicar la reducción del 50%. Sin embargo, todas estas reducciones dejarán de ser aplicables si se incumplen las normas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre incremento de rentas en zonas de mercado residencial tensionado.
Régimen transitorio
La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) incluye una disposición transitoria, la trigésima octava, que establece una reducción del 60% aplicable a los rendimientos netos positivos del capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 26 de mayo de 2023.
