El pasado 25 de mayo, se publicó en el Boletín Oficial del Estado, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, conocida como Ley de Vivienda, y que incluye diversas medidas sustanciales que suponen importantes cambios en el sector inmobiliario. Entre estas medidas, cabe destacar: la eliminación del Índice de Precios al Consumo (IPC) como mecanismo de revisión anual de la renta, la implementación de un control de los alquileres en áreas declaradas como tensionadas, así como modificaciones en la regulación de los procedimientos de desahucio, ejecución hipotecaria y subasta de bienes en situaciones de vulnerabilidad.
Asimismo, se ha reducido el umbral para considerar a una persona como gran tenedor de viviendas.
La reciente Ley de Vivienda también aborda las ayudas para el acceso a la vivienda, la creación de un parque público de vivienda asequible, la gestión de los inmuebles vacíos y la limitación de los precios de alquiler, entre otros aspectos.
A continuación, se presentan de forma resumida las principales novedades que se incluyen en la nueva Ley de Vivienda:
1. Se establece una limitación extraordinaria en la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler de vivienda.
Según la nueva Ley de Vivienda, se mantiene en vigor la limitación del incremento anual de los contratos de alquiler hasta el 31 de diciembre de 2023. De acuerdo con el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, esta renovación de contratos no puede superar el 2% de incremento. Inicialmente, esta medida estaba programada para estar vigente solo hasta el 30 de junio de 2022, pero ha sido prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2023.
La Ley de Vivienda recién aprobada, establece las siguientes disposiciones:
- En los contratos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) cuya renta deba ser actualizada entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, al cumplirse el plazo anual de vigencia, el arrendatario tiene la posibilidad de negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en dicha actualización anual de la renta. Cuando no se llegue a un acuerdo entre las partes, el incremento no puede exceder del resultado obtenido de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad hasta la fecha de la actualización, con un máximo del 2%.
- A partir del año 2024, la Ley de Vivienda establece que en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que sea necesario actualizar la renta, entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, el incremento máximo permitido será del 3% en el caso de grandes tenedores, que se definen como personas físicas o jurídicas que son propietarias de más de 10 inmuebles de uso residencial o tienen una superficie construida de más de 1.500 m2 destinada a uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
En los casos en los que el arrendador no sea considerado un gran tenedor, el incremento de la renta será el acordado entre las partes y, en ausencia de un acuerdo, no podrá exceder el 3%.
Además, la nueva Ley de Vivienda otorga al Instituto Nacional de Estadística (INE) la facultad de definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia que reemplazará al Índice de Precios al Consumo (IPC). Esto implica que el IPC dejará de ser utilizado como referencia en los contratos de alquiler.
Estas medidas tendrán un impacto en las actualizaciones de renta de todos los contratos de arrendamiento de vivienda, sin importar si las viviendas se encuentran en zonas de mercado residencial tensionado o no.
2. Declaración de zona tensionada de alquiler.
Las autoridades competentes en materia de vivienda, tanto a nivel autonómico como municipal, tienen la facultad de declarar zonas con un mercado de alquiler tensionado si se cumplen uno de los siguientes dos requisitos:
- Si el coste promedio de la hipoteca o el alquiler, junto con los gastos y suministros esenciales, representa más del 30% de los ingresos medios de los hogares, tanto a nivel individual como familiar.
- Si el precio de compra o alquiler de viviendas en una determinada zona ha experimentado un aumento de al menos 3 puntos porcentuales por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC) autonómico correspondiente en los últimos 5 años.
El cumplimiento de cualquiera de las condiciones mencionadas anteriormente no implicará automáticamente que la zona sea considerada como una zona de mercado residencial tensionado. Será necesario que la administración competente realice una declaración expresa en tal sentido. La declaración inicial tendrá una vigencia de 3 años y podrá ser prorrogada anualmente.
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado permitirá modificar el régimen de prórrogas de los contratos de arrendamiento de viviendas. Una vez finalizado el período de prórroga obligatoria o tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años. Durante este período de prórroga extraordinaria, se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.
Tanto si el arrendador es un gran tenedor como si no lo es, estará obligado a aceptar la prórroga del contrato de arrendamiento, a menos que se establezcan otros términos o condiciones por acuerdo mutuo entre las partes.
Sin embargo, existen algunas excepciones a esta obligación. Por ejemplo, el arrendador puede comunicar en los plazos legales su necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí mismo, sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
También se permite la suscripción de un nuevo contrato con limitaciones de renta que tendrá diferentes implicaciones dependiendo de si el arrendador es un gran tenedor o no:
- Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no puede ser superior a la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual. Solo en ciertos casos específicos se permite un incremento máximo del 10%. Además, no se pueden repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuvieran contemplados en el contrato anterior.
- Si el arrendador es un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no puede exceder del límite máximo establecido por el sistema de índices de precios de referencia que se publicará en el futuro. Esta regulación se aplica a los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley, una vez que se apruebe el mencionado sistema de índices.
IMPORTANTE: En la nueva Ley estatal se introduce una definición general del término «gran tenedor»: persona física o jurídica que posea más de diez inmuebles urbanos destinados a uso residencial, o una superficie construida de más de 1.500 m2 también destinada a uso residencial. Cabe destacar que esta definición excluye garajes y trasteros.
Sin embargo, la nueva Ley otorga la facultad a las comunidades autónomas de reducir este umbral en las zonas de mercado residencial tensionado. Es decir, en dichas zonas, las comunidades autónomas podrán establecer que una persona física o jurídica sea considerada gran tenedor si posee cinco o más inmuebles, permitiendo así una regulación más ajustada a las circunstancias locales.
3. El propietario pagará los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
La tercera clave principal de la nueva Ley de Vivienda es que el propietario asumirá los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Según esta ley, se modifica el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para establecer que dichos gastos serán responsabilidad del arrendador o propietario del inmueble. Esto implica que los costos asociados a la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato recaerán en el propietario, aliviando así esta carga para el arrendatario.
4. Inclusión de requisitos mínimos de información en las transacciones de compra y alquiler de viviendas.
La persona interesada en comprar o alquilar una vivienda en oferta podrá solicitar, antes de realizar la transacción o entregar cualquier pago inicial, información mínima sobre las condiciones de la operación, las características de la vivienda y del edificio en el que se encuentra. Esta información debe ser accesible y proporcionada en un formato duradero. Es importante tener en cuenta que estos requisitos mínimos que complementan las normativas autonómicas son:
- La identificación del vendedor o arrendador, y en su caso de intervención de una persona física o jurídica en calidad de intermediario profesional o empresarial.
- Las condiciones económicas de la operación, incluyendo el precio total y los conceptos que están incluidos, así como las condiciones de financiación o pago establecidas, si las hubiera.
- Las características esenciales de la vivienda y del edificio, que pueden incluir información como el tamaño, distribución, estado de conservación, servicios y equipamiento disponibles, entre otros aspectos relevantes:
- Certificado o cédula de habitabilidad.
- Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando entre la parte privada y las áreas comunes en caso de división horizontal. No se deben incluir áreas con altura inferior a la exigida por la normativa.
- Antigüedad del edificio y, si corresponde, información sobre las principales reformas o actuaciones realizadas en el mismo.
- Servicios e instalaciones disponibles en la vivienda, tanto a nivel individual como comunitario.
- Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
- Condiciones de accesibilidad de la vivienda y el edificio.
- Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
La información jurídica del inmueble incluirá:
- Identificación registral de la finca, incluyendo las cargas, gravámenes y afecciones existentes, así como la cuota de participación establecida en el título de propiedad.
- En caso de tratarse de una vivienda protegida, se indicará de manera explícita esta circunstancia y se informará sobre el régimen legal de protección aplicable.
- Para edificios con protección arquitectónica, se proporcionará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para realizar reformas o rehabilitaciones.
- Se incluirá cualquier otra información relevante para la persona interesada, como aspectos territoriales, urbanísticos, técnicos, de protección patrimonial o administrativos relacionados con la vivienda.
La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda también tendrá derecho a solicitar información sobre la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud presentes en la vivienda.
En el caso de arrendamientos de vivienda habitual ubicados en zonas de mercado residencial tensionado, el propietario y, si corresponde, el intermediario deberán informar previamente a la formalización del contrato y, en cualquier caso, en el documento del contrato, sobre la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que haya estado vigente en los últimos cinco años para esa misma vivienda, así como el valor correspondiente al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas aplicable. Esta información permitirá a la persona interesada tener conocimiento de los precios de alquiler anteriores y el valor de referencia actual para tomar decisiones informadas sobre el arrendamiento.
5. Desahucios y ejecuciones hipotecarias
La nueva Ley de Vivienda contempla mejoras en el procedimiento de desahucio cuando se trata de la vivienda habitual de hogares vulnerables. Se establece un mecanismo para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales. A través de un requerimiento, se solicitará a los servicios sociales que evalúen la situación de las personas afectadas y brinden atención rápida en caso de vulnerabilidad económica y/o social. Esto busca asegurar que se tomen medidas adecuadas para proteger a las personas en situación de vulnerabilidad y evitar desahucios injustos.
En la nueva Ley de Vivienda se establece que los Servicios Sociales tienen la responsabilidad de ofrecer soluciones habitacionales a las personas afectadas por desahucios, evitando que queden en situación de desamparo. Se amplían los plazos de suspensión de los lanzamientos en casos de vulnerabilidad, pasando de 1 a 2 meses cuando el propietario es una persona física, y de 3 a 4 meses cuando es una persona jurídica.
Además, se introducen criterios objetivos para definir las situaciones de vulnerabilidad económica en el procedimiento de desahucio. Esto busca garantizar una mayor protección a las personas en situación de vulnerabilidad y evitar desalojos injustos.
En el caso de demandas de desahucio por parte de grandes tenedores y que afecten a personas en situación de vulnerabilidad, se requiere la acreditación de la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación. Esto promueve la búsqueda de soluciones amistosas antes de recurrir al desahucio, priorizando la protección de los derechos de los inquilinos vulnerables.
A partir del 30 de junio de 2023, la nueva Ley permite la reanudación de los procedimientos de desahucio y lanzamiento que fueron suspendidos debido a la pandemia de COVID-19, según lo establecido en el Real Decreto-ley 11/2020. Sin embargo, cuando la parte demandante sea un gran tenedor de vivienda, la reanudación solo será posible si se presenta una solicitud expresa por parte del demandante y se acredita la celebración de un procedimiento de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones Públicas competentes. Este procedimiento evaluará las circunstancias de ambas partes y las posibles ayudas y subvenciones disponibles de acuerdo con la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. La acreditación debe realizarse de acuerdo con las formalidades establecidas en la ley.